📌 この記事の結論
不動産投資で最も重要な指標「利回り」。表面利回りと実質利回りの違いを理解しないと、投資判断を誤ります。 表面利回りと実質利回りの違い 指標計算式特徴 表面利回り年間家賃収入÷物件価格×100経費を含まない。物件比較の第一段階 実質利回り（年間家賃−年間経費）÷（物件価格+購入諸費用）×100経費込み。実際の収益力を反映 具体例で計算 物件価格2,000万円・
この記事でわかること
- 表面利回りと実質利回りの違い
- 具体例で計算
- 利回りの目安
- 利回りだけで判断してはいけない理由
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不動産投資で最も重要な指標「利回り」。表面利回りと実質利回りの違いを理解しないと、投資判断を誤ります。
表面利回りと実質利回りの違い
| 指標 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入÷物件価格×100 | 経費を含まない。物件比較の第一段階 |
| 実質利回り | （年間家賃−年間経費）÷（物件価格+購入諸費用）×100 | 経費込み。実際の収益力を反映 |
※ 上記の料金・数値は各公式サイトの情報を参照しています（掲載時点）。最新情報は各サービスの公式サイトでご確認ください。
具体例で計算
物件価格2,000万円・年間家賃120万円・年間経費30万円・購入諸費用150万円の場合：
- 表面利回り：120万÷2,000万×100＝6.0%
- 実質利回り：（120万−30万）÷（2,000万+150万）×100＝4.19%
利回りの目安
| エリア | 表面利回りの目安 |
|---|---|
| 東京23区 | 3.5〜5.0% |
| 大阪・名古屋 | 5.0〜7.0% |
| 地方都市 | 7.0〜10.0% |
※ 上記の料金・数値は各公式サイトの情報を参照しています（掲載時点）。最新情報は各サービスの公式サイトでご確認ください。
利回りだけで判断してはいけない理由
- 利回りの高い＝高リスクの可能性（空室率が高い・築古）
- 立地・将来性・管理状態も含めて総合判断する
まとめ
物件選びは必ず実質利回りで比較しましょう。表面利回りだけを見て投資すると、経費で利益が消える危険があります。
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